09.08 房地产行业：资产荒之于地产投资

什么是资产荒？

　　资管规模扩张的同时，资金预期收益率高于目前市场能提供的回报水平，造成实体经济和资金预期收益率之间的裂差，形成资产荒。资产需求端：在经济增长、居民财富积累向金融资产转移等因素的促进下，资管规模具备长期增长条件。来源方面，以养老金、险资、企业资金等机构资金比例将会进一步提升。资产供给端：债类资产收益率水平不断走低，股权资产受到实体经济萎缩及回报率下降影响，可贡献的产品从规模和实际回报率两个层面都无法满足市场投资者的预期。

　　应对“资产荒”的正确方法

　　对于当前“资产荒”的现状，最佳的应对方法是提升中等收益资产的证券化率，释放企业的资产负债表中可创造稳定收益的长期资产，对接社会资本的需求。从行业的层面来寻找，地产资产的金融化是一条可以探索的道路，优质商业物业的收益率高于10 年期国债利率，足以支撑房地产金融的发行，提供充足的基础资产。美国以及日本在“资产荒”的时期，投资者增加对折中风险和收益率资产的需求显着提升，REITs 等地产经营类资产稳定的回报水平是其受到投资者青睐的主要原因，房地产金融产品在收益波动率和实体投资风险上获得明显的优势。

　　中国的资产“荒”不能变成资产“慌”

　　我国市场缺乏中段资产的配置渠道，解决它应该用良性的方法，如补全金融市场的产品结构，推出并鼓励不动产金融化和资产化的公募市场，提升持有类物业的经营效益和经营性投资收益率等措施。而由“资产荒”所引发的“资产慌”的则需要引起市场的警觉。盲目诱导资金进入不创造实际收益的存量资产配置环节，推高生产资料成本，碾压了实业投资的收益空间，对于经济造成的损害将难以估量。类似日本上世纪80 年代的状况，土地投资收益成为了唯一可以获得社会相对收益的手段，企业和居民将大量资金沉淀在存量资产环节，而最终的结果是在缺乏实业基础之后价格泡沫“一触即破”。

　　资产荒不“慌”

　　居其屋，耕其田，是中国古人描绘中的幸福生活。中国“资产荒”的正确应对方式是增加具备稳定盈利能力的资产供应，长期看好并推荐具备稳定分红收益的优质资产，继续推荐“中国国贸”，和培育优质资产的地产基金性企业，继续推荐“嘉宝集团”。

　　风险提示

　　行业处于中周期顶部，未来具备较大的基本面和政策面压力。