03.29 房地产行业：上海深圳调控政策先后落地利于房价预期管理

整体成交情况： 整体成交环比上涨，各线城市出现分化

　　上周，一线四大城市房地产成交面积 138 万平米，环比上周上升 17%。我们跟踪的部分二线城市房地产成交 519 万平米，环比上周下降 2%。

　　上周，整体成交环比微升，各线城市成交出现分化，其中一线环比继续上涨，且北上广深环比均上涨；而二线城市则环比出现微降，其中杭州、东莞等城市环比下滑，南京、苏州等二线重点城市则环比上涨。

　　分区域看，上周长三角和环渤海区域分别环比上涨 7%和 6%，其中环渤海样本城市环比均实现上涨，长三角样本城市除杭州、无锡下滑外，其他城市均上涨；而珠三角区域则环比下降 4%，主要是受东莞大幅下降影响。

　　整体库存情况： 推盘继续放量，去化速度继续显着加快

　　上周，周度推盘量环比前一周大幅上升，开发商推盘放量显着。全国15 城市库存指数保持相对平稳，而上海和北京库存指数均环比下滑，其中上海绝对库存量继续创历史新低。 12 大城市去化速度继续显着加快。

　　本周观点： 上海、深圳调控政策落地，利于房价上涨预期调整

　　上周，上海和深圳在同一天先后出台房地产市场调控政策，其中上海严格执行限购政策，非上海籍家庭购房社保缴纳由之前的累计 2 年调整为连续 5年，同时执行差别化信贷政策，二套房普通住宅首付比例提升至 50%，二套房非普住宅首付比例则提升至 70%，此外，政策将强化市场监管，严格监察购房者资金来源，重点查处首付贷、过桥贷。而深圳调控政策则与上海相似，将非深圳户籍家庭购房社保年限由 1 年提升至 3 年，同时实行“认贷又认房”政策，并将二套房首付比例上调至 4 成。前期，深圳和上海房价上涨过快，背离了价值基本面，而此次调控政策的出台，我们认为除了政策本身对于市场的降温作用外，更重要的是在于对房价预期的管理，有利于平抑房价过快上涨，预计未来，一线城市成交市场将逐步呈现量跌价稳。最后，我们需要强调的是，此次，一线城市政策调控并不改变总体政策宽松方向，而是“分类指导，因城施政”思想的进一步延伸，在三四线城市库存依旧高企的背景下，去库存将依旧是政策主基调。 投资方面， 继续推荐关注主流地产板块阶段性超额收益的投资机会。

　　本周组合

　　上周广发地产组合包括广宇集团、嘉宝集团、海德股份、广东明珠和京投银泰。 本周广发地产组合保持不变。

　　风险提示

　　利好政策落地进度不及预期。行业销售增速低于预期。