02.23 房地产行业：放松基调继续延续推荐10股

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部等部门发布房地产契税和营业税调整通知：

　　一、关于契税政策：(1)对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；(2)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　二、关于营业税政策：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

　　三、关于实施范围：北、上、广、深暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。

　　点评：

　　1、契税优惠：减化分类、弱化普宅、差别化降税，更利好改善需求。主要变化为：1)原先政策中按照90平米以下、90-144平米和144平米以上分为三档计税税率，本次政策中直接将简化为90平米以下和90平米以上两档，利好大面积住房；2)除面积标准之外，原先政策中同时按照普通住房和非普通住房两档计税，本次政策直接淡化了普通住房概念，利好非普通住房；3)对于首套房而言，本次政策之后，原先三档税率由原先1%/1.5%/3%(非普通住房3%/3%/3%)分别优惠至1%/1.5%/1.5%，利好非普通和144平米以上普通住房；4)对于二套改善房而言，本次政策之后，原先三档都将普遍下降，三档由原先的3%/3%/3%(非普通住房3%/3%/3%)分别优惠至目前1%/2%/2%，二套改善房交易契税全面下降。

　　2、营业税优惠：弱化普宅、差额营业税概念，利好非限购城市改善需求。本次契税政策优惠中，主要变化为：原先营业税计税规则如下，满2年普通住房免征、满2年非普通住房按交易差额5.5%征收、未满2年住房按交易全额5.5%征收，而本次政策调整之后，不再强调普通住宅的概念，也就相应了减少了“满2年非普通住房按交易差额5.5%征收”这一档，其他无变化，对应购房人群而言，主要还是利好了购买满2年非普通住房的购房人群，对应的也是更利好非限购城市改善需求。

　　3、实施范围：一线城市首次非普通住房购房契税优惠1.5-2PPT，其他不适用。由于本次政策中北上广深一线城市仅适用第一条第一项，因而一线城市的购房人群中首次非普通住房和144平米以上首次普通住房购房(但一线城市144平米以上普通住房占比很小)的契税可以优惠1.5PPT，其他情况交易税率并无变化。此外，鉴于2015年至今一线城市的房价上涨较多，虽然供小于求局面并未有所变化，但短期快速上涨也将会累积风险，同时近期中央政府的各项房地产放松政策基本上都把一线城市排除在外，预计后续对于一线城市的房地产政策的差别化对待也将持续下去，个别城市也不排除会出台相应的从严政策。

　　4、行业观点：契税和营业税双降，放松基调继续延续，维持行业增持评级。二月以来房地产政策在内容上延续330和930新政，但针对去库存和鼓励改善性需求的指向性更明显，近期非限购城市首套房和二套房首付比例降至两成、公积金存款利率上调、以及本次的契税和营业税优惠等放松政策接连出台，同时地方两会已推出多项涉及扩大公积金覆盖范围、鼓励农民工购房和财政补贴等政策，我们认为今年政府稳投资增速和去库存的政策基调明显，而在资本市场风险偏好转变的当前，地产股的估值优势明显。从投资角度看，我们建议关注以下几类个股：1)重点配置低估值蓝筹地产股：保利地产(600048.CH/人民币9.05， 买入)、华夏幸福(600340.CH/人民币23.80， 买入)、招商蛇口(001979.CH/人民币15.07， 买入)、华侨城(000069.CH/人民币6.81， 买入)等；2)长期看好房地产金融前景：嘉宝集团(600622.CH/人民币15.26， 买入)、海德股份(000567.CH/人民币30.83， 未有评级)；3)选择优质转型股：华业资本(600240.CH/人民币11.26， 买入)、迪马股份(600565.CH/人民币8.69， 买入)、中南建设(000961.CH/人民币14.78， 买入)、广宇集团(002133.CH/人民币6.86， 买入)等。