04.22 房地产：国内机构投资者即将南下

自 4 月初开始，所有的焦点都落在北水南下。部分投资者对北水南下的持续性提出疑问，并询问内地机构投资者的个股偏好。以下是我们在北京举行的国内投资者港股地产路演纪要，也是我们对投资者疑问的回答。

　　评论

　　国内“游击队”是此前推动市场上涨的主要力量； “正规军”正在集结。个人投资者和小型私募是近期市场上涨(尤其是小盘股上涨)的主要推动力。国内机构投资者和大型私募对港股投资有浓厚的兴趣，不久将加入北水南下行列；部分已经开始募集资金，筹建研究团队。

　　在国内投资者看来，香港上市内房股非常便宜。2014 年 11 月以来，港股地产板块仅上涨 33%，远低于A股地产股 74%的涨幅，推动 H/A 折价达到 3 年以来的新高。国内投资者认为如此大的折价不合理，同时对反腐风险的担忧相对海外投资者而言较轻。

　　内地投资者风格可能转化；中盘股和大盘股有望受益。与游资不同，国内机构投资者(尤其是公募基金)应该不会像在 A 股一样在香港市场投资小盘股。国内机构投资者正在学习港股和 A 股的差异，逐步构建各自的港股投资策略。因此，至少在初始阶段，中盘股和大盘股相比小盘股更有望受到青睐。

　　估值与建议

　　考虑货币宽松、政策支持和销售恢复，预计港股地产板块存在超过 30%上行空间。国内“正规军”南下也有望推动板块上涨。目前，港股地产股交易于 34% NAV折价和 8.8倍 2015年市盈率。继续看好港股地产股，首选中国海外发展和华润臵地；中盘股青睐世茂房地产和龙湖地产；小盘股偏好融创中国和绿城中国；商业地产龙头偏好万达商业。

　　风险

　　销售复苏疲软。